Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM) konut, arsa ve iş yeri alırken neler yapılması ve hangi bahislere dikkat edilmesi gerektiğine ait üç farklı rehber hazırladı.
Bunlardan birincisi olan Konut Alım Rehberine nazaran, alınacak konutun fiyatının, emsal özelliklere sahip öteki konutların fiyatlarıyla kesinlikle karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için emlak ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşlerine başvurulabileceği ya da Sermaye Piyasası Kurulunca lisans verilen kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği belirtiliyor.
Ödenecek meblağ yalnızca mesken için istenen sayıyla hudutlu kalmıyor, alıcı ve satıcının başka ayrı olmak üzere yüzde 2 (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de yapması gerekiyor.
Tapu senedinde yazan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu yerin alanını tabir ederken, kat mülkiyetli yahut kat irtifaklı taşınmazlarda arsa hissesi, bu alana nazaran hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yine inşa yahut arsa paylaşımı üzere durumlarda bu alana nazaran hisse alınıyor.
Kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa hissesi her bir bağımsız kısma tahsis edilmiş yerdeki ortak mülkiyet hissesini söz ediyor. Bu hissenin benzeri bağımsız kısımların hissesi ile uyumlu olması gerekiyor.
Tapu senedinde “konut” yahut “mesken” olarak tescil edilmiş olmalı
Alınacak konutun niteliğinin tapu senedinde “konut” yahut “mesken” olarak tescil edilmiş olması gerekiyor. “Depo”, “dükkan”, “ofis” yahut benzeri niteliklerle tescil edilmiş taşınmazların konut halinde kullanıldığı durumlarla sıkça karşılanırken, fiili kullanımının konut olması, o taşınmazın hukuken konut olarak kabul edildiği manasına gelmiyor.
Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiği tapularda yer alırken, yeni tip tapularda bulunan karekod okutulduğunda taşınmazın harita üzerindeki pozisyonunu gösteriliyor. Buradan taşınmazın tapuya hangi tarihte kaydedildiğini ve nasıl edinildiğini öğrenilebiliyor.
Kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna bakılmalı
Kat irtifakı, şimdi tamamlanmamış bir yapıdaki hak sahiplerinin hisselerini gösterirken, bir binanın inşaatı büsbütün bittikten sonra belediyeden iskan (yapı kullanım izni) alınarak her bağımsız kısım için oluşturulan tam mülkiyet hakkına kat mülkiyeti deniliyor. Tapu alırken kat mülkiyeti mi, yoksa kat irtifakı mı olduğuna kesinlikle bakılması gerekiyor.
Konut üzerinde üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilecek sonlu haklar yer alırken, konuta ait hakların garanti altına alınmasını sağlamak gayesiyle şerh uygulanabiliyor. Daha sonra ıstırap yaşamamak yahut tapu sürecinin iptal edilmemesi için “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “aile konutu şerhi” yahut “riskli yapıdır şerhi”nin olup olmadığının incelenmesi değer arz ediyor.
İrtifak bilgileri kısmında, taşınmaz üzerinde bir diğer taşınmaz yahut kişi lehine kullanma yahut yararlanma yetkisini tanıyan “geçit (mürür) hakkı”, “üst hakkı” yahut “kaynak hakkı”na dikkat etmek gerekiyor.
Şerh bilgisine bakılmalı, tapu senedi ile tapu kayıt evrakı karşılaştırılmalı
Alım yaparken taşınmaz üzerinde kurulmuş rehin (ipotek) olup olmadığına bakılması kıymet arz ediyor. İpotek şerhi kaldırılmazsa tapu süreçleri sırasında alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine ait beyan alınıyor ve alıcı sonrasında bilmeden aldığını sav edemiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt dokümanının karşılaştırılması, evraklar ortasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Alınacak konutun yasal olduğunun anlaşılması için yapı ruhsatına ve yapı kullanma müsaade evrakına bakılması değer arz ederken, imar planında değişiklik olabilme ihtimali imar durum dokümanından incelenebiliyor.
Yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı, ceza tutanakları ve gibisi tüzel ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması, net ve brüt alan ile eklenti alanların uygun öğrenilmesi gerekiyor.
Taşıyıcı sistemler gözle incelenmeli
Sonradan oluşacak problemlerin önüne geçilmesi ismine konutun iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve masrafların ayrıntılıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi değer arz ediyor. Konutun projeye uygunluğuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve zelzeleye dayanaklılığına ait hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.
Aidat, ortak alanlar, ortak sarfiyatlar ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın ya da sitenin idare planının incelenmesi, kiracı oturuyorsa kira kontratına bakılması, zelzele derecesinin ve hasar kaydının sorgulanması da kıymetli noktalar olarak öne çıkıyor.
Arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler
MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan Arsa-Arazi Alım Rehberine nazaran, alınacak yerin fiyatının, benzeri özelliklere sahip öbür emlakın fiyatlarıyla kesinlikle karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarına başvurulabileceği ya da lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği öneriliyor.
Alıcı ve satıcının farklı ayrı arsa/arazi bedelinin yüzde 2’si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı ve emlak vergisi de ödeme kalemleri ortasında yer alıyor.
Tapudaki arsa yahut arazinin yüz ölçümüne, taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiğine, şerh ve beyan kısmına, taşınmaz üzerinde haciz, kullanım hakkı yahut kısıtlama olup olmadığına, irtifak bilgilerine dikkat edilmesi gerekiyor.
Şerh, beyan ve irtifak bilgilerine dikkat
Şerhler kısmında “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “18. unsur uygulaması (şuyulandırma)”, beyanlar kısmında “arkeolojik sit alanında yer almaktadır” ve “imar düzenlemesine alınmıştır”, irtifak bilgileri kısmında ise “geçit (mürür) hakkı” “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” bulunabiliyor. Bu şerh, beyan ve haklar olumsuz sonuçlara yol açabiliyor.
Taşınmaz maliklerinin rastgele bir tüzel kısıtlamaya tabi olup olmadıklarının ve bu kısıtlamalardan alıcı olarak etkilenip etkilenilmediğinin araştırılması gerekiyor.
Arsa/arazinin paylı malik durumu (çok ortaklı) olup olmadığının incelenmesi, bu durumda ortakların muvafakat vermesi ehemmiyet arz ediyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt dokümanının karşılaştırılması, evraklar ortasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Alınacak taşınmaz arsa ise aktüel imar durumu, bölgenin gelişim ve inşaat potansiyelini belirlemek için ilgili belediye yahut yetkili kurumun imar ünitesinden araştırma yapılması ve bunun belgelendirilmesi kıymetli konular ortasında öne çıkıyor.
Arsada parselin şimdiki imarlı onay durumu, cephe ve derinlik kuralları, ÇED süreci, sit alanında olup olmadığı, yola cephe olup olmadığı, bölgenin genel yapılaşma durumu ve gelecek potansiyeli hakkında bilgi edinilmesi ehemmiyet arz ediyor.
Toprakta alırken araştırılması gereken olası durumlar
Alınacak gayrimenkul “arazi” ise etraf nizamı planında öngörülen durumun, parselin ve yakın bölgesinin gelecekte rastgele bir fonksiyonda (konut, sanayi, tarım gibi) planlanıp planlanmadığının, tapu kaydı ve mülkiyetinin, yola cephe olma durumunun, kullanım durumunun, bölgedeki toplulaştırma ve kamulaştırma süreçlerinin öğrenilmesi gerekiyor.
Arazilerde yer ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı ve madencilik faaliyetleri hakkında bilgi edinilmesi öneriliyor.
Hem yerde hem de yerde bölgenin zelzele durumu ile doğal afet riskinin öğrenilmesi gerektiğinin altı çiziliyor.
İş yeri alırken dikkat edilmesi gerekenler
MKK GABİM AŞ tarafından hazırlanan İş Yeri Alım Rehberine nazaran iş yerinin fiyatının, misal özelliklere sahip öteki iş yerlerinin fiyatlarıyla kesinlikle karşılaştırılması gerekirken, bu karşılaştırma için ilan sitelerinin kullanılabileceği, bölgedeki emlak danışmanlarına başvurulabileceği ya da lisanslı kuruluşlara değerleme raporu hazırlatılabileceği üzere tekliflere yer veriliyor.
Alıcı ve satıcının başka ayrı iş yeri bedelinin yüzde 2’si kadar (toplamda yüzde 4) tapu harcı ödemesi gerekirken, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK da ödeme kalemleri ortasında yer alıyor.
Tapu senedinde yazan “yüz ölçümü”, taşınmazın bulunduğu yerin alanını söz ederken, kat mülkiyetli yahut kat irtifaklı taşınmazlarda arsa hissesi, bu alana nazaran hesaplanıyor. Gelecekte yapılacak kentsel dönüşüm, kamulaştırma, yine inşa yahut arsa paylaşımı üzere durumlarda bu alana nazaran hisse alınıyor.
Kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulan yapılarsa arsa hissesi her bir bağımsız kısma tahsis edilmiş yerdeki ortak mülkiyet hissesini tabir ediyor. Bu hissenin emsal bağımsız kısımların hissesi ile uyumlu olması gerekiyor.
Alınacak iş yerinin tapu senedinde niteliğinin “iş yeri” yahut “dükkan” olarak tescillenmesi büyük kıymet taşıyor. Taşınmazın hangi tarihte ve hangi nedenle tescil edildiği tapulardan öğrenilebiliyor.
Tapu alırken kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olduğuna ayrıyeten şerh, beyan ve irtifak bilgilerine mutlaka bakılması gerekiyor.
Şerhler kısmında yer alabilecek “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “riskli yapıdır şerhi”, beyanlar kısmındaki “yönetim planı” ile “kat mülkiyetine çevrilmiştir” sözü, irtifak bilgileri kısmındaki “geçit hakkı”, “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” daha sonra olumsuz sonuçlar doğmasına yol açabiliyor.
İpotek sorgulanmalı, yapı ruhsatına bakılmalı
Taşınmaz maliklerinin rastgele bir hukuksal kısıtlamaya tabi olup olmadığının, iş yeri üzerinde ipotek bulunup bulunmadığının, net ve brüt alanların ne kadar olduğunun, yapı ile ilgili alınmış yıkım kararı ve ceza tutanakları üzere türel ihtilaf içeren resmi kararlar olup olmadığının öğrenilmesi gerekiyor.
Tapu senedi ile tapu kayıt evrakında farklılık varsa ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması, yapı ruhsatının, yapı kullanma müsaade dokümanı ve imar durumunun incelenmesi öneriliyor.
Sonradan oluşacak meselelerin önüne geçilmesi ismine iş yerinin iç yapısının, tesisatlarının, ortak alanların ve masrafların ayrıntılıca görülmesi ve bu alanlarda ilgili bilgi edinilmesi ehemmiyet arz ediyor. Taşınmazın projeye uygunluğuna ve taşıyıcı sistemin (kolon ve kirişler) binanın temel yapısı ve zelzeleye destekliğine ait hem bilgi alınması hem de gözle inceleme yapılması gerekiyor.
Aidat, ortak alanlar, ortak sarfiyatlar ve tadilat durumunun öğrenilmesi, binanın ya da sitenin idare planının incelenmesi, bölgenin zelzele derecesinin ve binanın hasar kaydının sorgulanması değerli noktalar olarak öne çıkıyor.
