Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan’ın Değerlendirmeleri
Teuta Narazan, gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri ve yabancıların Türkiye pazarına olan ilgisini Bloomberg HT’de Üst Düzey programında değerlendirdi. Narazan’ın programda öne çıkan bazı ifadeleri ise şöyle:
Yurt Dışına Yatırımlar
2024 yılı, özellikle Türkiye’den yurt dışına yapılan konut yatırımları açısından çok hareketli geçti. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, Türkler yurt dışında toplamda 2,2 milyar dolarlık gayrimenkul alımı gerçekleştirdi. Son aylara baktığımızda, aylık ortalama yatırım tutarının 250 milyon dolara ulaştığını görüyoruz. Ancak bu veriler yalnızca Türkiye’den giden yatırımları kapsıyor; bu nedenle, yurt dışından gelen paraların ve gayrimenkul yatırımlarının toplamını tam olarak bilemiyoruz. Bu sebeple, 2,2 milyar dolardan çok daha fazla bir rakam olduğunu öngörüyoruz. 2025 yılına gelindiğinde, bu rakamın daha da artacağını tahmin ediyoruz. Bunun birçok nedeni var; Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarındaki artış, öngörülemeyen düzenlemeler, kiracı-ev sahibi ilişkilerindeki belirsizlikler ve en önemlisi vize alımındaki zorluklar, ailelerin yurt dışı oturum izni ve vize programlarına olan ilgisini artırıyor.
Yatırım İçin Hangi Ülkeler Öne Çıkıyor?
Farklı yatırım amaçları doğrultusunda öne çıkan çeşitli ülkeler mevcut. Oturum izni ve vatandaşlık programlarından yararlanmak isteyenler genellikle Avrupa Birliği ülkeleri arasında Yunanistan, Portekiz ve İtalya gibi destinasyonları tercih ediyor. Bu sayede, yapılan bir yatırımla tüm aile üyeleri bu haklardan faydalanabiliyor. Özellikle yatırımcılarımız arasında, 250 bin euroluk bir yatırımla 9 kişinin faydalandığı durumlar var. Bu yatırımlar sayesinde döviz bazında kazanç sağlıyorlar. Bunun yanı sıra, bazı iş insanları doğrudan pasaport almak istiyor. Çin, İngiltere ve Avrupa Birliği gibi ülkelerde vizesiz dolaşım sağlamak isteyen yatırımcılar, Çin’in vize verme koşullarının zorluğu nedeniyle Karayip Adaları’nı tercih ediyor. Fiyat açısından en uygun seçenekler ise sadece 89 bin Euro’luk yatırımlarla Letonya ve Litvanya. Bu iki ülke, hızlı ve düşük maliyetli yatırım fırsatları sunuyor. Ayrıca, yalnızca gayrimenkul getirisi amacıyla yapılan yatırımlarda, geçmişte ABD’nin Miami ve İngiltere öne çıkarken, günümüzde Dubai yükselen bir yıldız haline geldi. Dubai’de gelir vergisi olmaması ve yüksek getiriler sunması, yatırımcıların ilgisini artırıyor.
Sıkılaşan Önlemler
Avrupa Birliği, oturum izni ve vatandaşlık verilmesini pek sevmediği için sıkı önlemler alıyor. Örneğin, İspanya, Mayıs 2025 itibarıyla altın vize programını kaldırmaya karar verdi. Bunun nedeni, yerel halkın konut ediniminde yaşadığı zorluklar. Yabancı yatırımcıların uygun fiyatlı konut alması, yerel halkın konut edinimini zorlaştırıyor. Portekiz, geçtiğimiz yıl gayrimenkul yatırımı yoluyla vatandaşlık programını kaldırdı ve yalnızca fon yatırımlarına geçiş yaptı. İrlanda ise bu programı tamamen sonlandırdı. Yunanistan, 250 bin euroluk yatırım miktarını 800 bin euroya çıkardı. Avrupa’daki yatırımcılar, elde ettikleri kazançları sadece yurtdışı geliri için değil, aynı zamanda bulundukları ülkeleri kalkındırmak amacıyla da kullanıyorlar.
Türkiye’ye İlgi Nasıl?
Türkiye, gün geçtikçe azalan bir ilgiyle karşı karşıya. Daha önce Türkiye, Ruslara vatandaşlık veren tek ülkeydi ve bu nedenle Rus yatırımcıların ilgisi oldukça yüksekti. Ancak savaş nedeniyle birçok ülke bu tarz programları kapatınca, Türkiye hala açık kaldı ve Ruslar vatandaşlık aldı. Ancak artık yatırımcılar daha bilinçli hale geldi; internet aracılığıyla her şeyin fiyatını görebiliyorlar. Ne yazık ki, Türkiye’de gayrimenkul fiyatları oldukça şişik. Yerli yatırımcılara göre en az yüzde 30 daha pahalı fiyatlarla karşılaşıyorlar. Dünyada Türkiye’ye kıyasla çok daha avantajlı ve uygun fiyatlı programlar sunuluyor. Türkiye’deki vatandaşlık programları da uzadı; normalde 3 ayda verilen pasaportlar artık 12 aya kadar uzayabiliyor. Türkiye, bu konuda daha akıllı adımlar atmalı. Yatırımcılara daha avantajlı şartlar sunmak, hızlı sonuçlar elde etmek ve bölgesel teşvikler sağlamak gerekiyor. Ayrıca, şişirilmiş fiyatlara bir kontrol getirilmesi, yabancı yatırımcıların güvenini artıracaktır. Maalesef, Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarının doğru fiyatlarla yapılmadığına dair bir güven sorunu oluşmuş durumda.
Donald Trump Etkisi
Amerika’daki göçmenlik politikaları giderek sıkılaşacak. Örneğin, orada okuyan öğrencilerin bile çalışma hakları artık kısıtlanacak ve doğumla vatandaşlık gibi haklar kaldırılacak. Özellikle çocukları Amerika’da okuyan yatırımcılarımız, çocukları adına IB5 yatırımları yapıyorlar ki bu da 800 bin dolarlık bir yatırım gerektiriyor.
