Türkiye’de ikinci el konut piyasasında yüksek fiyat beklentisi, alıcı ve satıcı arasındaki uzlaşmayı zorlaştırırken satışlardaki gerileme dikkati çekiyor. Özellikle eski konutların bazı bölgelerde sıfır dairelerle benzer fiyatlardan satışa sunulması, ikinci el piyasasında rekabeti artırıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Eylül 2026’da ilk el konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükseldi. Aynı dönemde ikinci el konut satışları ise yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871’e geriledi.
Sektör temsilcilerine göre, ikinci el konut satışlarındaki yavaşlamada yüksek fiyat beklentisinin yanı sıra yeni projelerde sunulan ödeme kolaylıkları, eski binaların bakım maliyetleri ve deprem güvenliğine ilişkin endişeler etkili oluyor.
İlan fiyatları ile satış bedelleri arasındaki makas açılıyor
Türkiye gazetesinin haberine göre ikinci el konut piyasasında yaşanan durgunluğun temel nedenlerinden biri, ev sahiplerinin fiyat belirlerken çevredeki emlak ilanlarını esas alması olarak gösteriliyor.
Ancak ilan sitelerinde yer alan fiyatlar, konutların fiilen hangi bedeller üzerinden satıldığını her zaman yansıtmıyor. Bu durum, satıcıların beklentileri ile alıcıların ödemeye razı olduğu tutarlar arasındaki farkı büyütüyor.
Özellikle piyasa koşullarının üzerinde fiyatlandırılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen ev sahipleri zaman içinde fiyat indirimi yapmak zorunda kalabiliyor.
Sektör temsilcileri, konutların gerçek piyasa değerinin belirlenmesinde ilan fiyatlarından çok, benzer özelliklere sahip taşınmazların gerçekleşmiş satış bedellerinin dikkate alınması gerektiğini vurguluyor.
Konut ilanlarının yayında kalma süresi uzuyor
İkinci el piyasasındaki yavaşlama, konut ilanlarının yayında kalma sürelerine de yansıyor.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) verilerine göre, satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükseldi.
Aynı dönemde konut talep endeksi aylık bazda yüzde 6,4 geriledi.
Talepteki zayıflama ve yüksek fiyat beklentisi, özellikle eski konutların satış sürecini uzatıyor. Yeni konut projelerinde sunulan taksitli ödeme seçenekleri ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabet gücünü sınırlıyor.
Eski daireler sıfır konutlarla yarışıyor
Bazı bölgelerde ikinci el konutların satış fiyatlarının yeni projelerdeki dairelere yaklaşması, alıcıların tercihlerini değiştiriyor.
Benzer bütçeyle daha yeni bir binada konut sahibi olma imkânı bulan alıcılar, eski dairelerin beraberinde getirebileceği bakım ve yenileme giderlerini de hesaba katıyor.
Özellikle kapsamlı tadilat gerektiren konutlarda satın alma bedeline eklenen masraflar, toplam maliyeti yeni bir dairenin fiyatına yaklaştırabiliyor.
Bu nedenle ikinci el konutlarda yalnızca konum ve metrekare avantajı, satış için yeterli olmayabiliyor.
Tadilat maliyetleri alıcıların kararını etkiliyor
İkinci el konut satın alırken karşılaşılabilecek ek giderler, alıcıların değerlendirdiği önemli unsurlar arasında yer alıyor.
Eski binalarda elektrik ve su tesisatının yenilenmesi, çatı onarımı, asansör bakımı, ısı yalıtımı ve ortak alanların iyileştirilmesi ciddi maliyetler oluşturabiliyor.
Bunlara mutfak ve banyo tadilatı gibi daire içi yenileme giderleri de eklendiğinde, başlangıçta uygun görünen satış fiyatı avantajını kaybedebiliyor.
Alıcılar bu nedenle yalnızca konutun ilan fiyatını değil, taşınma sonrasında ortaya çıkabilecek toplam harcamaları da dikkate alıyor.
Kira getirisi yatırım kararında öne çıkıyor
İkinci el konut piyasasında yatırımcıların kararlarını etkileyen bir diğer unsur ise kira getirisi.
Konut satış fiyatlarının kira bedellerinden daha hızlı yükselmesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatabiliyor.
Özellikle yüksek bedelle satışa çıkarılan eski dairelerde kira gelirinin satın alma maliyetine oranla düşük kalması, yatırımcı açısından cazibeyi azaltıyor.
Bu nedenle yatırımcılar, konutun gelecekte değer kazanma potansiyelinin yanı sıra kira geliriyle yatırımın kaç yılda geri döneceğini de hesaplıyor.
Deprem güvenliği fiyatın önüne geçiyor
İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği de giderek daha belirleyici hale geliyor.
Aynı bölgede bulunan benzer büyüklükteki daireler arasında binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve mevcutsa deprem performans raporu gibi unsurlar alıcı tercihlerini etkiliyor.
Özellikle eski binalarda olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetleri, satın alma kararında ek bir risk unsuru olarak değerlendiriliyor.
Alıcıların yapısal güvenliğe daha fazla önem vermesi, konum avantajına sahip olsa bile deprem dayanıklılığı konusunda belirsizlik bulunan konutların satışını zorlaştırabiliyor.