Hamide HANGÜL
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın ödemeler istikrarı verileri, gayrimenkul piyasasının en belirleyici eğilimlerinden birini ortaya koyuyor. Türk vatandaşlarının yurt dışından satın aldığı taşınmazlar, 2025 yılında 2 milyar 675 milyon dolara ulaşarak tüm vakitlerin rekorunu kırdı. 2019’da sadece 200 milyon dolar dolayında seyreden bu sayının altı yılda on katına yaklaşması, sıradan bir piyasa dalgalanmasının çok daha ötesinde.
Başka bir tabirle yerli sermaye artık yurt dışında adres arıyor. Öbür taraftan yabancıya konut satışında da düşüş var. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bilgilerine nazaran, 2022’de 67 bin 490 adetle tepe yapan ve toplam konut satışlarının yüzde 4,5’ini oluşturan yabancıya konut satışı, 2025’te 21 bin 534’e gerileyerek son dokuz yılın en düşük seviyesine indi. Yabancı hissesi yüzde 1,3’e kadar geriledi. Bir yanda yurt dışına yönelen yerli sermaye rekor kırarken, öteki yanda yabancıya satışlarda düşüş kelam konusu. Bu tablo yeni bir istikrar ihtiyacının habercisi.
Öte yandan Türk yatırımcısının yurt dışında konut arayışına verilecek karşılık, tek bir sebebe indirgenemeyecek kadar çok katmanlı. “Bir yanda küreselleşen bir piyasa var” diyen Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş, bu soruya şöyle yanıt verdi: “Dijital platformlar sayesinde bugün bir yatırımcı Lizbon, Dubai ve İstanbul’u tıpkı ekranda yan yana koyup karşılaştırabiliyor. Bir devir sırf üst gelir kümesinin ilgilendiği bu pazar, artık orta ve üst-orta gelir kümesinin da gündeminde.”
Körfez’deki tansiyon ve Avrupa’da mesken işgalleri yatırımcı itimadını kırıyor
Yatırımcının getiri kadar öngörülebilirlik de aradığını, lakin son bilgilerin yurt dışının sanıldığı kadar inançlı bir liman olmadığını gösterdiğine işaret eden Yedikardeş, Körfez bölgesini etkileyen tansiyonla, Türk yatırımcısının yoğun ilgi gösterdiği Dubai’deki alımların 187 milyon dolarla son üç ayın en düşük düzeyine düşürdüğünü, Avrupa’nın birtakım kentlerinde ise yaygınlaşan mülk işgali hadiselerinin da yatırımcıların mülkiyet güvenliğini sorgulamasına yol açtığını söyledi.
Türkiye için yeni fırsat kapısı
Tüm bunların yen bir fırsata işaret ettiğini söyleyen Yedikardeş, kelamlarını şöyle sürdürdü: “Türkiye, yabancı yatırımcı açısından güçlü kartlara sahip: Coğrafik konumu, iklimi, kültürel zenginliği, sıhhat altyapısı, turizm potansiyeli ve büyük şehirlerinin dinamizmi değerli avantajları. Lakin bu avantajların yatırım kararına dönüşebilmesi için, sunulan projelerin ve süreçlerin de yatırımcı beklentisine uygun hâle gelmesi gerekir. Yabancı ilgisini tekrar kazanmanın yolu, her şeyden evvel doğru projelerden geçiyor. Hakikat konumlanmış, planlı ve katma kıymeti yüksek projeler hem kentlerimize bedel katar hem de gelen yatırımcının niteliğini yükseltir.”
Akademik çalışmaların gayrimenkul ile turizmin birbirini beslediğine işaret ettiğini, Türkiye’de mesken alan yabancıların, bölgedeki turizm hareketliliğine katıldığının görüldüğünü vurgulayan Yedikardeş, şöyle devam etti: “Turizm bölgelerinde ikinci konut yatırımını teşvik eden, maksat pazarlara yönelik uluslararası pazarlama stratejileri geliştirmek büyük kıymet taşıyor. Bir adım ötesi, sürekli döviz girişi sağlayan gayrimenkul modellerine yönelmektir.
Sağlık turizmi odaklı rezidanslar, emeklilik köyleri, uzaktan çalışan yabancılara yönelik ömür projeleri ve memleketler arası öğrenci konutları üzere modeller, tertipli ve kalıcı bir döviz akışını mümkün kılar. Kira getirisi öngörülebilir rezidanslar, profesyonel işletme modelleriyle yönetilen projeler ve gelir paylaşımına dayalı yapılar, yabancı sermayeyi Türkiye’ye çeken güçlü ve sürdürülebilir bir kanal olabilir. Bu yaklaşım, tek seferlik bir satıştan çok, kalıcı bir yatırım bağı sağlar.”
Pasaport ve oturumda kademeli model
Yabancı yatırımcının beklentisinin tek tip olmadığını söyleyen Emrullah Yedikardeş, bir kısmın, pasaportun sağladığı milletlerarası hareket serbestisi için yatırım yaparken; bir öbür bölümün inançlı bir oturum statüsü aradığına işaret etti.
Bugün 200 bin dolarlık gayrimenkul alan bir yabancının, oturum (ikamet) hakkı edinebildiğini, 400 bin dolarda ise vatandaşlık imkânına sahip olabildiğini anımsatan Yedikardeş, bu iki kapıda da her beklentiye başka bir basamak sunulabileceğini belirterek, şöyle devam etti: “Mevcut 200 bin dolarlıkta oturum basamağı korunurken, bunun üzerine oturumla pasaport hakkını da kapsayan bir ara modelle 300 bin dolar seviyesinde eklenebilir. En üst basamakta ise tam istisnai vatandaşlık, örneğin 500 bin dolar seviyesinde konumlandırılabilir. Böylelikle, her yatırımcıya beklentisine ve bütçesine uygun bir kapı açılır, vatandaşlık ise daha seçici ve nitelikli bir pozisyona yerleşir.”