Hamide HANGÜL
Türkiye’de her yıl üniversite öğrencilerinin eğitim için kent değiştirmesi, iş hayatına katılan yeni iş gücü, evlenmeler, boşanmalar ve atamaların tesiriyle ortalama 700 bin yeni konut gereksinimi doğuyor. Bu gereksinimin karşılanmasında konut arzı, erişilebilir fiyat ve finansman kritik önemde. Finansman maliyetinin azalmasında faiz indirimleri önemli. Lakin enflasyon bunu güçleştiriyor. Enflasyonla gayret kapsamında 2024 yılı Mart ayında yüzde 50’ye çıkan faiz oranı, takip eden toplantılarda enflasyonla birlikte kademeli bir iniş sergiledi ve bu yıl ocakta yüzde 37’ye kadar geri çekildi.
Martta ise sabit tutuldu. Merkez Bankası’nın bu adımlarıyla konut kredisi faiz oranları da yıllık ağırlıklı ortalama yüzde 45,1 seviyesinden 20 Mart haftasında yüzde 34,76’ye geriledi. İnşaatın lokomotif bir dal olduğuna işaret eden gayrimenkul geliştirme bölüm temsilcisi Ömer Emre Kubba, “Faiz indiriminin devam etmesinin, bölüme olumlu etkisi olacağını düşünüyoruz. Öncelikli olarak konut alma muhtaçlığını erteleyen bölümün harekete geçeceğini düşünüyoruz” dedi.
İki yıl öncesine nazaran mevduattan konuta dönüş iki kat arttı
Konut talebini canlandıracak oranın hangi düzeyde olması gerektiğine yönelik bir soru üzerine Kubba, “Türkiye’de konut bölümünde yüzde 25 altı her vakit çalışır” diye cevap verdi. Öte yandan, faiz indirim sürecinin konut satışları üzerinde de tesirinin görüldüğüne işaret eden Kubba, faizin çıkış ve düşüş trendindeki süreci şöyle değerlendirdi: “En pikte talep düzgünce daralmıştı. O günden bugüne talep iki kat arttı. Yani 2024’ten bu yana, faizin en üst noktasından bugüne kadar olan süreçte iki kat arttı. Beşerler mevduattan kazandıklarıyla yatırım yapıyorlar. Mevduat faizleri düştükçe konuta talep artacaktır.”
“Lüks konutta inşaat maliyeti 1.250-1.500 dolar arasında”
İnşaat maliyetleri konusuna da değinen ve kelam konusu maliyetlerin lokasyondan lokasyona, inşaatın kalitesine nazaran farklılık gösterdiğine işaret eden Kubba, “Lüks segmentte inşaat maliyeti 1.250 ile 1.500 dolar ortasında değişiyor. Orta segmentte, bölgesine nazaran değişmekle birlikte 700-800 dolar civarında” dedi. Kubba, firma olarak lüksek konut ürettiklerini de vurguladı. Fiyat baskısı ve inşaat maliyetlerini fiyata yansıtma durumuna yönelik bir öbür soruya Kubba, şöyle karşılık verdi: “Belli yerlerde olabilir, fakat lüks konutta yok. Lüks konutta, tüm maliyetler fiyata yansıyor, tüm projelerde bu bu türlü. 2025 yılında ortalama yüzde 35-40 oranda inşaat maliyetleri arttı. Bunun da fiyatlara tesirini gördük. Üretim artık daha değerliye mal ediliyor maalesef…” Kubba, bu yıl ise yüzde 25 civarında artış beklentisine işaret etti.
Yüzde 2’nin altı talepte gerçek bir vites yükseltir
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, iktisat yönetiminin dezenflasyon sürecindeki kararlılığını takip ettiklerini belirtti. Piyasa beklentileri ve veriler ışığında, yılın geri kalanında toplamda 250 ile 500 baz puan ortasında kademeli bir indirim yapılabileceği beklentisine işaret eden Şişik, “Ancak ülkemiz dışındaki beklenmedik durumlar bu süreci yavaşlatıyor. Alışılmış burada değerli olan yalnızca siyaset faizi değil, bu indirimin konut kredisi faiz oranlarına ne kadar yansıyacağıdır. Eskiye dönüp baktığımızda konut kredi faizinin yüzde 1’in altına inmesi çok güç fakat en azından yüzde 2’nin altına inmesi bile inşaat bölümünde gerçek bir vites yükseltme yaşanacaktır” değerlendirmesi yaptı.
Bankalar artık konut kredisinde daha istekli
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan ise aylık yüzde 3,5-4 civarında gezen konut kredisi faiz oranlarının son periyotta yüzde 2,5’in altına indiğini belirterek, bunun satışlara olumlu yansıdığını söyledi. Kiraların süratli artmasıyla vatandaşların “kira ödeyeceğime taksit öderim” mantığıyla hareket ettiğini lisana getiren Akdoğan, kelamlarını şöyle sürdürdü: “Özellikle yüksek kirada oturan vatandaşlarımız muhakkak bir peşinatla alım yapmak ve kira yerine kendi meskeninin taksitini ödemek istiyor. BDDK düzenlemesi sonrası bankaların vatandaşın kredi taleplerine olumlu dönüşünde artış var. Bankalar artık konut kredisi kullandırmakta daha istekli. Evvelce daha ketum bir tavırları vardı. Bu durum ipotekli satışların hissesini artırdı. Fakat hala gidilecek çok yol var. Faiz oranları yüzde 1 civarına gerilediğinde ipotekli satışların hissesi yüzde 35-40 civarına yükselecektir.”
Kira yükselişini kırmanın yolu ‘arz’dan geçiyor
Kiralık toplumsal konut atağının ise epey değerli olduğuna işaret eden Hakan Şişik, şu değerlendirmelerde bulundu: “Özellikle büyükşehirlerdeki kira artış baskısını kırmanın yolu, arzı artırmaktan geçer. Bu projeler hayata geçtiğinde, dar gelirli vatandaşlarımız için alternatif bir kapı açılacak ve bu da piyasadaki genel kira rayiçlerinin dengelenmesine yardımcı olacaktır. Birebir vakitte konut kredilerinin de aşağıya çekilmesi de konut satışları açısından değer arz ediyor. Burada konut arzının önünü açıp maliyetleri düşürmemiz gerekiyor. Konut fiyatları artıkça beşerler konut alımından uzaklaşıp kiracı pozisyonuna geçerken, kiralık arzı da azaldıkça ve talep artıkça kiralık fiyatları artıyor,
“Sosyal konut projeleri çok kıymetli bir çözüm”
500 bin toplumsal konut projesinin kiralara tesirine de değinen Kubba, şunları söyledi: “Kesinlikle çok değerli bir tahlil. Çok gerçek bir proje. Hükümet orada 500 bin toplumsal konut arzı gerçekleştirecek, bir ölçüsünün da inşaatına başladı. İnşaatlar devam ediyor. Bu kiradaki, kira artış oranlarındaki artışı kesecektir. Biz onu çok kıymetli buluyoruz. Kiralar eskisi kadar artmaz. Zira piyasaya yine 500 bin konut giriyor, düşük maliyette.”
Fiyat artışında enflasyon etkili
Faiz düştükçe fiyatlarda artış beklentisi olup olmadığı istikametindeki bir soru üzerine Kubba, artış beklentilerinin faiz düşüşünden değil, inşaat maliyeti enflasyonundan kaynaklandığına işaret ederek, şöyle karşılık verdi: “Evet fiyatlarda artış beklentimiz var, fakat bu faizin düşüşü ile değil, enflasyonla ilgili bir durum. Orada enflasyondan ötürü inşaat maliyetleri natürel ki artıyor. O da fiyatlara faiz düşse de düşmese de yansıyor.”