Türkiye’nin finans alanında yenilikçi ve öncü kümelerinden Tera, gayrimenkul yatırımlarında erişimi kolaylaştıran yeni modeli hayata geçiriyor.
Tera Kümesi şirketlerinden Tera Portföy, birinci proje gayrimenkul yatırım fonu olan Tera Portföy İdare A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nu (TN1) en az 100 bin lira iştirak bedeliyle nitelikli yatırımcılara sundu.
TN1, kurumsal ve ferdî tüm nitelikli yatırımcılara hitap ediyor. Başka Proje GYF’lere nazaran iştirak fiyatının düşük tutulduğu fon, yeni bir bakış açısıyla alım tarafında daha esnek, daha fazla yatırımcıya hitap eden, tek bir projeye değil diğer projelere de yatırım yapan bir yapıda olacak.
Tera Portföy İdare A.Ş. Birinci Proje GYF’nin birinci projesi, İstanbul’un yükselen kıymeti Sancaktepe’deki Sancak Dora Projesi olacak. Sancak Dora Projesi, Tera garantisinde, yaklaşık 7 bin metrekare arsa üzerinde 218 bağımsız kısımdan oluşan bir proje…
Tera Holding Yönetim Kurulu Lideri Emre Tezmen, “Tera Kümesi olarak yeni yatırım araçları geliştirerek kişisel yatırımcılara sunmayı hedefliyoruz. Bu gayemiz doğrultusunda birinci proje GYF’mizi hayata geçiriyoruz. Tera Portföy İdare A.Ş. Birinci Proje GYF’nin öbür GYF’lerden birçok farkı olacak. Bilhassa biz yeni projeleri TN1’e dahil ederek sürekliliği olan bir fon oluşturacağız” dedi.
TN1’i öne çıkaran özellikleri
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), Temmuz 2024 tarihinde yayımladığı bildirim ile proje gayrimenkul yatırım fonları kurulmasının önünü açarak, konut üretimini artıracak yeni stratejik atak yaptı.
Yeni düzenleme ile fonların direkt proje geliştirme faaliyetlerine yatırım yapılabilmesi sağlanırken, bugüne kadar 42 adet proje gayrimenkul yatırım fonu nitelikli yatırımcılara sunuldu.
Toplam 250 milyar TL’yi aşan portföy büyüklüğüyle mevduat banka kümeleri dışındaki portföy idare şirketleri içinde birinci sırada yer alıyor. Tera Porföy’ün birinci proje gayrimenkul yatırım fonunu kategorideki öbür fonlardan ayıran birçok özellik bulunuyor.
Emre Tezmen, TN1 fonuyla ilgili şunları söyledi: “Diğer GYF’ler genelde muhakkak devirlerde alım satıma açık. Bizim fon TN1, her gün alıma açık olacak. Başka GYF’ler genelde yüksek iştirak meblağı ve hudutlu yatırımcıya sahip. Biz iştirak meblağını düşük tuttuk. 100 bin lirası olan nitelikli yatırımcı direkt fon alabilecek. Hasebiyle yatırımcı sayısı fazla olacak.”
Tüm sürece ortak olunuyor
“Tera olarak, yatırım fonlarımızdaki performansımızı ve deneyimimizi gayrimenkul tarafına taşıyarak yatırımcılarımıza yeni bir yatırım alternatifi sunuyoruz” diyen Emre Tezmen süreci şöyle anlattı: “Tera olarak, süreci başından sonuna kadar profesyonel formda yönetiyoruz. Yani projenin sahibi fon. Yatırımcı operasyonel hiçbir yük almadan, bir gayrimenkul projesinin hem yatırımcısı hem ortağı oluyor. Yatırımcı arsa alımından projenin satışına kadar olan tüm sürecin karına ortak oluyor. Hem proje geliştirme kârı hem de konut satışı geliri elde ediyor.”
Sancak Dora projesinin toplam büyüklüğünün yaklaşık 3 milyar lira olacağını belirten Tezmen, gerekli resmi müsaadelerle birlikte inşaata başlamayı ve 18 ay üzere kısa müddette projeyi tamamlamayı hedeflediklerini söyledi. Tezmen “Bu fonumuza daima yeni projeleri ekleyeceğiz. Şu anda Türkiye genelinde görüştüğümüz şirketler ve arsa sahipleri var. Projelerini, yerlerini Tera ile geliştirmek istiyorlar” dedi.
Alım-satım nasıl olacak?
Tera Portföy İdare A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nda en az iştirak fiyatında alt limit düşük tutuldu. 100 bin TL’si olan nitelikli yatırımcılar alım talimatı verdiğinde süreç sonraki gün gerçekleşecek. Fon’dan 2 yıl öncesinde çıkan yatırımcılardan yasal düzenlemeler dahilinde yüzde 17,5 stopaj vergisi alınırken erken çıkış kurulu da yüzde 20 olarak belirlendi. Fon 2 yıl elde tutulduğunda ise stopaj sıfırlanıyor.
Fona daima yatırımcı alımı yapılacak
Tera Portföy İdare A.Ş. Birinci Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun (TN1) değerleme süreciyle ilgili bilgi veren Tera Portföy Yönetim Kurulu Lider Vekili ve Genel Müdürü Ethem Umut Beytorun, fonda uzun müddet kalanların avantajlı olacağını söyledi. Beytorun, şunları ekledi: “TN1, öbür fonlarda olduğu üzere satışa kapanmayacak, daima giriş imkânı olacak. Fonda iştirak hisse fiyatı 100 bin lira olacak. Her ay proje ilerleme raporu hazırlanarak, fonun hisse fiyatı güncellenecek. Üçüncü yıldan itibaren de iştirakçilere ayrıyeten kar hissesi dağıtılacak. Mevzuat gereği fonda iki yıldan uzun müddet kalanlar için stopaj sıfıra düşüyor. Erken çıkanlar için de kurul kelam konusu. Uzun vadeli düşünen yatırımcılar yararlı çıkacak.”
‘Kazanan yatırımcı olacak’
TN1’in yatırımcılarından FCR GYO’nun Yönetim Kurulu Lideri Fecri Koça “Türkiye’de bugüne kadar gayrimenkul tarafında kazanan taraf çoklukla arsa sahibi ve müteahhit oluyordu. Lakin Sayın Emre Tezmen’in fikri ile kurulan bu fon, bu anlayışa farklı bir bakış açısı getiriyor. Arsa sahibi ve müteahhidin kazandığı bu yapıya bir manada yeni bir çağrı yapılıyor ve bundan sonraki süreçte bu yarar artık yatırımcıya da açılıyor” dedi.
Peker GYO Genel Müdürü Ramazan Işık da şunları söyledi: “Sancak Dora, Peker GYO olarak içinde yer aldığımız ve katiyen inandığımız bir proje. İstanbul’un süratle gelişen bölgelerinden olan Sancaktepe’deki bu lokasyonu çok öncesinden gerçek değerlendirdik. Projenin potansiyelini gördük. Emre Bey’in ortaya koyduğu ve bölümde öncü olan fon modelini ise ayrıyeten kıymetli buluyorum. Biz bu modelin içinde hem proje ortağı hem de inanan taraf olarak yer alıyoruz. Gayrimenkul Türkiye’de her vakit kazandıran bir yatırım aracı oldu. Bu yapının onu çok daha geniş bir kitleye açacağına inanıyoruz.”
Proje GYF’ler konut arzına katkı sağlıyor
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF) yatırımcılar için düşük ölçülerle gayrimenkul yatırımı yapma imkânı sağlıyor. 2014’te SPK’nın özel bildirimiyle temeli atılan GYF’ler ile yatırımcılar, konut, otel, yahut ticari mülkler üzere gayrimenkullere yatırım yapabiliyor. Bu fonlarla gayrimenkul yatırımı yapıldığında yatırımcının tapuyla, vergi dairesiyle yahut sigorta süreçleriyle uğraşması gerekmiyor.
Geleneksel gayrimenkul yatırım fonlarının portföylerinde yalnızca bitmiş gayrimenkuller bulunurken, proje GYF’ler ise şimdi geliştirilmemiş yahut geliştirme basamağındaki projelere yatırım yaparak ülkedeki konut açığının kapatılmasına katkı sağlıyor. SPK mevzuatı gereği fon, topladığı kaynağın yüzde 80’ini takvim yılı sonuna kadar gayrimenkule yatırmak zorunda. Mevcut mevzuat ve düzenleyici sistemler çerçevesinde Proje GYF’ler inançlı yatırım yapıları pozisyonuna gelirken gayrimenkul projelerinin finansmanında faal “can suyu” özelliği taşıyor.