Emlak vergisinde 4 yılda bir yenilenen metrekare ünite değerleri, bu yıl tekrar tespit edildi. Belediye temsilcisi, vergi dairesi temsilcileri, tapu müdürlüğü, ticaret odası temsilcisi ile mahalle yahut köy muhtarından oluşan 7 kişilik Arsa Takdir Komitesi, metrekare ünite kıymetlerini cadde cadde, sokak sokak yine belirledi. Emlak vergisinde temel alınacak yeni ünite pahalar, 1 Ocak 2026’dan itibaren geçerli olacak ve yeni yılın emlak vergileri bu paha üzerinden ödenecek.
Gayrimenkul alım satımları sırasında tapu harcına temel kıymet de emlak vergisi bedelinin altında olmayacak. Rayiç bedelin temel alındığı emlak vergisi, büyükşehir sonları içindeki konutlarda binde 2, büyükşehir dışında bin 1’den hesaplanıyor. Örneğin büyükşehir hudutları içerisinde 2 milyon TL rayiç bedelde, emlak vergisi yıllık 4 bin lira oluyor. Kelam konusu vergi, mart ve kasım aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Bazı bölgelerde 10 katı aştı
Yeni metrekare ünite değerler, İstanbul’un birtakım bölgelerinde yüzde 100’e yaklaşırken, kimilerinde 2’ye, 3’e katlandı. Kimilerinde ise 10 katını aştığı belirlendi. Gayrimenkul etraflarından edinilen bilgilere nazaran, Tuzla Aydınlı Mahallesi Hal Yolu Caddesi’nde 2021 yılında sokak rayiç kıymeti 361,23 TL olurken, 2025 yılında bu sayının 2.799,44 TL’ye yükseldiği, Maltepe Krizantem Sokak için rayiç kıymetinin de 2.212,80 TL’den 8.194,69 TL’ye yükseldiği öğrenildi. Yine Anadolu Yakası’nda İstanbul Kadıköy’de Yıldız sokakta 2021 yılında 3.774 TL olan arsa ünite pahası, 2025 yılında 12.470 TL’ye çıktı. İstanbul’da Erenköy Fırın sokakta metrekare emlak rayiç pahası 22.000 TL’den 107.000 TL’ye çıktığı belirlendi.
Teşvikiye’nin en kıymetlisi Valikonağı
İstanbul Avrupa Yakasındaki kimi lüks semtlerde yeni rayiçler 450 bin TL’i buldu. Buna nazaran, Teşvikiye’de Hüsrev Gerede caddesi ve Ferah sokakta 300.000 TL, Valikonağı, Öğretmen Haşim Çeken caddelerinde 450.000 TL, Teşvikiye caddesi 420.000 TL, Fulya, Güzelbahçe ve Hacıemin Efendi sokakları ve Hakkı Yeten caddesinde 280.000 TL, Büyük Çiftlik sokak 280.000 TL, Nişantaşı Ihlamur Yolu, Akkavak, Osman F. Seden ve Şakayık sokaklar 250.000 TL, Çağdaş sokak Nüzhetiye caddesinde 190.000 TL, Büyükdere Caddesi Fulya, Mecidiyeköy mahalleleri 87.451 TL, Kurtuluş caddesi Eskişehir mahallesinde 36.168 TL olduğu görüldü.
Ziya Gökalp, Mimar Sinan’da 10 katı aştı
Yine İstanbul Avrupa Yakası’nda Bağcılar Mahmutbey mahallesinde 12.934 TL olan ünite kıymeti 15.776 TL’ye yükseldi. Başakşehir Ziya Gökalp mahallesinde 2021 yılında 1.134 TL olan rayiç 2025’te 65.000 TL’ye, Büyükçekmece Mimar Sinan Mahallesinde 792 TL’den 11.000 TL’ye, Beylikdüzü Gürpınar Mahallesinde 475 TL’den 9.670 TL’ye yükseldiği görüldü. İzmir Bayraklı Salhane mahallesinde tıpkı periyotta 6.566 TL’den 85.000 TL’ye, Kocaeli Kartepe’deki Uzunbey mahallesinde 550 TL’den 20.000 TL’ye çıktığı öğrenildi.
Vergi mahkemelerine dava yolu açık
FCR GYO Genel Müdürü Emrullah Temel, yeni değerlere işaret ederek, Kadıköy Bostancı Mahallesi, Bostan Sokak için rayiç pahanın 2021 yılında 3.904,96 TL, 2023’te 8.073,25 TL, 2024’te 10.433,06 TL, 2025 yılında ise 12.724,68 TL olduğunu söyledi. Kelam konusu yeni bedellere ait itiraz sürecine de işaret eden Temel, olağan itiraz mühletinin 31 Temmuz 2025 olduğunu, lakin son günün isimli tatile rastlaması sebebiyle 7 Eylül 2025 tarihine kadar vergi mahkemelerine itiraz davası açılabileceğini de sözlerine ekledi.
Tapu harçları yeni rayiçten etkilenecek
Dünya Kent Genel Müdür Eser Hür, İstanbul genelinde 2025 Temmuz’da açıklanan yeni rayiç bedellerin, 1 Ocak 2026 tarihi prestijiyle resmen yürürlüğe gireceğini, kimi bölgelerde 10 kata varan artışların öngörüldüğünü söyledi. Hür, kelamlarını şöyle sürdürdü: “Bu düzenleme, tapu harcı, emlak vergisi ve intikal süreçleri üzere mali yükümlülükleri direkt tesirler.
Örneğin, Kartal Hürriyet Mahallesi’nde 2021 yılında ortalama 1.500–2.000 TL metrekare olan belediye rayiç bedeli, 2025 güncellemesiyle 6.000–7.500 TL bandına yükselmiştir. Birebir biçimde Maltepe Bağlarbaşı Mahallesi’nde 1.200 TL olan metrekare kıymetinin, 2026 prestijiyle 8.000 TL üzerine çıkması beklenmektedir. Bu artışlar, kimi bölgelerde yüzde 300 ila yüzde 1.000’e varan oranlara ulaşarak önemli mali tesirlere yol açacaktır. Fakat, rayiç bedel, piyasa kıymeti değildir. Rayiç, belediyelerce belirlenen resmi alt sınırdır.”
Vergi bin 500 TL’yse, 8 bin-15 bin TL’ye çıkar
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, 2025 yılı belediye emlak rayiç bedellerinin güncellendiğine belirterek, şöyle devam etti: “Bu güncellenen rayiç bedeller, 2026 yılı emlak vergisi hesaplamalarında temel alınacak. Lakin kıymetli bir ayrıntı var. Tapuda yapılacak satış süreçlerinde, bilhassa paylı (yarım) satışlarda, artık aktüel rayiç bedel üzerinden süreç yapılması mecburî hale geldi.
Yani belediyeden alınacak rayiç bedel yazısı ile satış süreci gerçekleştirilecek ve bu meblağ üzerinden tapu harcı ödenecek. Bu da tapu harçlarının önemli biçimde artacağı manasına geliyor. Rayiç birtakım bölgelerde yüzde 100, kimilerinde yüzde 200 arttı. Bu da emlak vergilerine yansıyacak. Örneğin, yıllık 1.500 TL emlak vergisi ödeyen bir mülk sahibi, artık tıpkı taşınmaz için 8.000 TL ile 15.000 TL ortasında vergi ödemek zorunda kalabilecek. Bu sayılar, bölgenin yeni metrekare fiyatlarına nazaran değişkenlik gösterecek.”
Dört yıllık devri kapsayacak
İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, yeni kıymetlerin 2026-2029 devrini kapsayacağını söyledi. Akdoğan, şöyle devam etti: “Dava açma mühleti muhtarlık yahut belediyede yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gündür. Fakat ilanların çok büyük kısmı haziran sonunda yahut temmuz başında yapıldığından 30 günlük mühletin sonunun isimli tatilin başlangıç tarihi olan 20 Temmuz ve sonrasına denk gelmesi halinde dava açma müddeti uzayacaktır. 7 Eylül’ün pazar gününe denk gelmesiyle müddet 8 Eylül’e kadar uzayacaktır.”
Yeni bedellere itirazlarda artış olabilir
Yüksek Kent Plancısı ve İmpo İmar Yönetim Kurulu Lider Yardımcısı Müberra Oflaz, yeni rayiç bedellerdeki artışlara dikkat çekerek, itirazlarda artış olabileceğini söyledi. Bedellerin çok yüksek olduğu tarafında genel bir kanı oluştuğunu Oflaz, “Yeni rayiç bedeller belediyelere ve muhtarlıklara asılıyor, mülk sahiplerinin askıdayken takip etmelerinde yarar var, zira askıdayken itirazlar yapılabiliyor. Kimi bölgelerde 25 Haziran’da askıya çıkmış, mülk sahiplerinin 30 iş günü içinde itirazda bulunmaları gerekiyor.”
