İstanbul’da turistik tesislerdeki yatak sayısı 141 bin 663. Günlük ev ya da oda kiralama şirketi Airbnb’de ise 45 bin konut bulunuyor. Artan ilginin nedeni ev sahiplerinin günlük kiradan vergi ödememesi ve kira artışının yüzde 25’lik zam sınırına uymak zorunda olmaması
Türkiye geçen yıla oranla bu yıl daha fazla turisti misafir ediyor. Bu oran Antalya’da yüzde 21 olurken Bodrum için yüzde 3’te kalıyor. Turist sayındaki artışa karşın oteller ise geçen yılki doluluk oranının altında. Oksijen gazetesinden Talia Boşnak’ın haberine göre Akdeniz Turistik Otelciler ve İşletmeciler Birliği (AKTOB) Başkanı Kaan Kaşif Kavaloğlu yüzde 19’luk bir kayıpları olduğunu söylüyor.
Kavaloğlu durumu “İstatistiklere göre Antalya’ya gelen turist yaklaşık 9 gece konaklama yapıyor. 7 Ağustos itibarıyla Antalya’ya 8.8 milyon turist girdi. Buna göre Antalya’da otellerde toplam 79.2 milyon geceleme yapılması gerekiyor. Oysa şu an otellerdeki geceleme sayısı yaklaşık 64 milyona inmiş durumda. Bir turistin konaklama gece sayısı 7.2’ye düştü, kayıp yaklaşık yüzde 19” şeklinde açıklıyor.
“Bu yüzde 19 nerede kalıyor?” sorusuna ise “Airbnb gibi günlük kiralamaların yapıldığı konutlarda.” cevabını veriyor.
Bu tablo sadece Antalya’da yaşanmıyor. Neredeyse bütün turistik yerlerde aynı durum var ve otelciler bu durumdan “Günlük kiralamalarda devlet vergi almıyor, güvenlik açığı oluşuyor” diyerek şikayetçiler.
BAKANLIK HAREKETE GEÇECEK
Kültür ve Turizm Bakanı Mehmet Nuri Ersoy, geçen günlerde günlük kiralanabilen evlere yönelik yıl sonunda hayata geçirilecek bir düzenleme yapılacağını açıkladı. Buna göre, uygulama üzerinden kiralanan evler Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan bir belge almak ve konaklayan kişileri düzenli olarak bildirmek zorunda kalacaklar.
Düzenleme yapıldığında özellikle uygulama ya da web üzerinden günlük ev kiralayan şirketler bundan etkilenecek. Bunların başında 2008 yılında Amerika’da kurulan, 2022 yılı itibarıyla 220’den fazla ülkede faaliyet gösteren Airbnb geliyor. Bu alanda dünyada neredeyse rakipsiz olan Airbnb CEO’su Brain Chesky geçen nisan ayında yaptığı 2023 ilk çeyrek değerlendirme konuşmasında büyüklüklerini “İlk 10 yılda, 1919 yılında kurulmuş Hilton’dan daha büyük hale geldik ve bugünkü piyasa değerimiz 36.43 milyar doları buldu” sözleriyle anlattı.
Airbnb büyük ama sektörde yalnız değil. Markanın en önemli rakiplerinden biri Vrbo. 1995 yılında faaliyete geçen Vrbo şu an dünya genelinde 2 milyondan fazla evi barındıran bir platform haline geldi. Ayrıca Türkiye’de de günlük konut kiralamada sahibinden.com dikkat çekiyor.
BİR GECELİK KONAKLAMA 2 BİN 643 TL
Günlük olarak kiralanan oda ya da konutların Türkiye’deki sayılarına bakacak olursak ortaya çok ilginç rakamlar çıkıyor. Örneğin bu tür verileri derleyen Inside Airbnb sitesine göre İstanbul’da Airbnb’ye kayıtlı toplam 45 bin 524 konut var. Ve bunlarda bir gece konaklamanın ortalama bedeli 2 bin 643 TL. Sahibinden.com verilerinde ise İstanbul’a kayıtlı günlük kiralamaya uygun yaklaşık 5 bin 500 konut bulunuyor. Vrbo’da ise bu rakam 800’e iniyor.
AİRBNB TEK DEĞİL
Günlük konaklamalarla ilgili bir diğer veri paylaşım sitesi de AirDNA. Buradan Antalya, İzmir, Bodrum gibi yerleşim yerlerindeki rakamlara ulaşmak mümkün. Bu sitedeki verilere göre tatil bölgesi Antalya’da Airbnb’de aktif 27 bin 619 ev bulunuyor ve şehrin merkez konumunda, 2 odalı bir evin Airbnb’de gecelik ücreti 2-3 bin TL arasında değişiyor. Kaş’ta ise bir villanın gecelik kira bedeli yaklaşık 9 bin lira. AirDNA’da Muğla genel olarak değerlendirilmiyor ama Bodrum için özel bir çalışma yapılmış.
Buna göre Bodrum’da 6 bin 784 aktif kiralık ev bulunuyor. En fazla tercih edilen ise, yüzde 38 ile 2 odalı evler. Bodrum’da şehir merkezinde iki odalı bir evin gecelik ortalama fiyatı 2 bin ile 3 bin TL arasında değişiyor, villalarda bu oran 15 bin TL’ye kadar çıkıyor. İzmir’de ise aktif ev sayısı 10 bin 125. İzmir’in merkezinde 2 yatak odalı bir Airbnb kiralamanın gecelik ücreti yaklaşık bin 500 TL. İzmir’in popüler tatil bölgesi Çeşme’de ise yine 2 odalı evlerin gecelik ücreti yaklaşık 4 bin TL oluyor. Çeşme’de kiralık villanın ücreti ise gecelik yaklaşık 10 bin lira.
Airbnb ekonomisini açıklamak gerekirse sistem üzerinden evini kiraya veren bir ev sahibi, kira bedelinin yüzde 3’ünü komisyon olarak şirkete ödüyor. Öte yandan, Airbnb kira bedelinin yüzde14’ünü de ek hizmet bedeli olarak müşterilerden tahsil ediyor. Web sitesinde bu ek hizmet bedeli “genellikle yüzde 14” ifadesiyle yer alıyor.
EVLERİNİ AIRBNB’DEN KİRAYA VERENLER NE SÖYLÜYOR
Evini Airbnb’den kiraya verdiğini söyleyen Çiğdem Yılmaz isimli bir kişi, şunları söyledi:
“Airbnb’den kiraya verdiğim Cihangir’de 2 artı 1 evim var. Uzun dönem kiralamalarda kiracılarla sorunlar yaşanıyor, kira artış bedellerini ayarlamak zor oluyor. Airbnb ile minimum 4-5 gün, maksimum 10 günlüğüne örneğin 4 kişilik bir aileye evi kiraya veriyorum. Geceliği dönemlere göre değişse de genelde 75-80 euro civarı oluyor. Oysa ki, civardaki otellerde çift kişilik bir odanın gecelik fiyatı yaklaşık 110 euro. Cihangir’de evi uzun dönem kiraya versem normalde ayda 20-25 bin TL kazanırdım, fakat bu şekilde ayda 40 bin TL’ye çıkan kazancım oldu. Müşteriler genelde Araplar başta olmak üzere yabancı turistler oluyor. Temmuz-ağustos aylarında tamamen doluyduk, kışın konaklama sayısı biraz düşüyor.
Benzer şekilde evini Airbnb’den kiralayan Kübra Aydın, “Beyoğlu’nda ve Çapa’da 2 adet evim var. İkisi de Airbnb’de. Kiracılarla ilgili sorun yaşamamak ve fiyatı daha rahat güncellemek için bu yolu seçtim. Euro kuru artışına bağlı olarak bu şekilde yılda birkaç kez düzenleme yapabiliyorum. Genelde Polonyalı, Ukraynalı gibi yabancı turistler talepte bulunuyor.” diye konuştu.
Burak Durmaz ise konu ile ilgili şunları ifade etti:
“Airbnb ile yurt dışında tanıştım. Daha sonra da kendi evim için de uygulamaya başladım. Özellikle paylaşım ekonomisi burada beni etkiledi. Yaklaşık 8 yıldır evimi Airbnb üzerinden kiralıyorum ve farklı ülkelerden farklı insanlar ile tanışmak beni motive ediyor. Diğer taraftan Airbnb beni partner olarak görüyor, pandemi döneminde herkes evine kapanmışken dünya çapında partnerlerine 40 milyar dolar hibede bulundu. Bana evimin neredeyse 6 aylık gelirini hibe etti. Dolayısyla Airbnb’ye girdiğinizde aslında bir kulübe üye oluyorsunuz. Vergi ve kayıt konusunda yapılan eleştirilere katılıyorum çünkü bunlar yapılmalı. Ancak bu Türkiye’de bunun kiralayan üzerinden yapılması planlanıyor. Oysa Airbnb üzerinden yapılmalı. Zaten ABD’de ve Avrupa ülkelerinde sistem böyle işliyor. Zaten kimin kiraladığı, kimlik bilgileri Airbnb’de mevcut. Kiracı ücreti Airbnb’ye yaptığı için vergi işlemi de oradan yapılabilir. Yoksa beni otel yerine koyarsa devlet sorun çözümsüzlüğe gider.”
AIRBNB TERCİH EDİLMESİNİN 3 NEDENİ
-Devlet kiraya yüzde 25 zam sınırı getirdi. Airbnb’de fiyatı istediğiniz zaman piyasa şartlarına göre revize edebiliyorsunuz. Airbnb kiracıdan parayı alıp ev sahibine veriyor. Kazanç garanti. Kiranın ödenmeme durumu yok.
-Evinizi uzun dönem kiraya verdiğinizde kiracı evden istediğiniz zaman çıkmayabiliyor. Günlük kiralamada tahliye sorunu yok.
-Kira bedeli kolay hesaplanıyor. Ev sahipleri evlerini günlük kiraya verirken fiyat belirlemek için şu formül uyguluyor: Aynı bölgede aynı özelliklere sahip dayalı döşeli evin aylık kirası iki ile çarpılıp 30’a bölünüyor ve günlük kira bedeli hesaplanıyor.
“OTELLER AIRBNB İLE REKABET EDEMEZ”
İstanbul Turizm Derneği (ISTTA) Başkanı Yalçın Aydın söz konusu durum ile ilgili şunları söyledi:
“İstanbul’a gelen turist girişi geçen seneye oranla yüksek fakat otellerde kalışta düşüş var. Turistlerin artık Airbnb gibi günlük kiralanabilen evleri tercih etmesi otel sektörünü zora sokacak bir durum. Otellerin bu sene daha da artan vergi, doğal gaz, elektrik, su gibi maliyetleri bulunuyor. Öte yandan, örneğin yazlıkta olan bir ev sahibi 3 aylık süreçte İstanbul’daki evini vergi ya da personel ücreti olmadan, otelden daha uygun bir geceleme ücretiyle kiraya veriyor. Dolayısıyla bu şartlarda oteller Airbnb ile rekabet edemez. Tahminim otellerin Airbnb ve diğer uygulamalar sebebiyle yaklaşık yüzde 20’lik bir gelir kaybında olduğu yönünde.”
Türkiye Seyahat Acentaları Birliği Başkanı Firuz Bağlıkaya ise şöyle konuştu:
“OTEL BOŞ KALINCA TURİST DE SİSTEME GİRMİYOR”
“Kayıt dışı konaklama yapılıyor, evlerde kimin kaldığı belli değil. Bu kiralama işlemlerinin hem mali hem güvenlik açısından kaçak yaşanmaması için seyahat acentaları vasıtasıyla yapılması doğrudur, böylelikle faturalandırılıp, kalacak kişilerin listeleri tutulur. Çok ciddi bir güvenlik sıkıntısı ve tahmin edilemeyecek kadar bir vergi kaybı var. Sistem açığı da oluşuyor. Oteller vasıtasıyla seyahat acentaları turiste ulaşır. Turiste tur satar farklı turistik aktivitelere çeker. Otel boş kalınca turist de sisteme girmiyor.”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa ise günlük kiralanan evlerin emlak piyasasında talebi kısıtladığını söyleyerek şunları söyledi:
“Airbnb’de İstanbul’da 40 binin üzerinde ev varsa, bu emlak piyasasının 40 binin üzerinde kaybı olduğu anlamına geliyor. Piyasa zaten talebe cevap vermiyor, kiralık ev sayısı az. Ev sahibi vergiden ve kiralara getirilen yüzde 25 artış sınırından muaf olup istediği fiyattan güncel koşullarda evini kiraya verme imkanına sahip olmak için bu yöntemi seçiyor. Bir yandan binlerce kişinin ev talebi de askıda kalmış oluyor.”
GÜNLÜK 23 BİN 726 KİRALIK KONUT VAR
Günlük ev kiralama sektörünün yerli örneklerinden sahibinden.com’ un verilerine göre, Türkiye’de toplam 23 bin 726 günlük kiralık konut ilanı bulunuyor. Bunların 16 bin 528’i daire, bin 5’i rezidans, 792’si müstakil ev, 3 bin 408’i villa, bin 942’si yazlık statüsünde. İstanbul’da ise 5 bin 569 günlük kiralık konut bulunuyor, bunların 4 bin 732’si daire, 623’ü rezidans olarak yer alıyor. Antalya’da bin 285’i daire, 869’u villa olmak üzere toplam ilan sayısı 2 bin 346. Bir diğer tatil bölgesi Muğla’da toplam 3 bin 226 ilan bulunuyor. İlanların bin 314’ü daire, bin 374’ü villa şeklinde yer alıyor. İzmir’de bin 449 ilan varken, Ankara’da toplam bin 393 günlük kiralık ilanı bulunuyor.
