Hamide HANGÜL
Resmi Gazetede geçtiğimiz ay yayımlanan kararla, 8 yıl sonra stüdyo dairelere müsaade verilmesi, konut piyasasında hem talebi, hem de fiyatları etkileyecek. Bu değişikliği, gerek tek kişilik hane sayısının 5.32 milyona çıkması, gerek öğrenci, gerekse iş hareketliliğiyle kısa müddetli kent değiştirme muhtaçlığının artması demografik yapı olarak da destekliyor. Lakin bir konut projesinin tamamı ya da birçoklarında stüdyo daireye üretim müsaadesi verilmiyor. Yüzde 20 ile sonlu.
Yani 50 daire yapılacaksa, bunun yalnızca 10’u stüdyo olabilecek. Böylece kısa müddette arz fazlası oluşması da önlenmiş olacak. Stüdyo dairelere dönüşün hem mesken sahipliğini artırması hem de kiralarda yüksek artışı frenlemesi bekleniyor. İstanbul’da 1 artı 0 daire kiraları ortalama 7 bin liradan başlayıp, 100 bin liraya kadar çıkıyor. Stüdyo dairelerin konut piyasasına tesirine yönelik sorularımızı İstikrar Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Ali Hartavi yanıtladı.
Demografik yapı destekliyor
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1’inci hususuyla getirilen değişikliğin, 2017 sonrası fiilen yasaklanan stüdyo daire tipolojisine kısmen de olsa dönüş kapısını açtığına işaret eden Hartavi, imar ve mimari tesirini şöyle anlattı: “Yüzde 20 kota nedeniyle projelerin tamamının stüdyo dairelerden oluşması önleniyor. Lakin karma daire tipi, yani 1+0 – 1+1 – 2+1 – 3+1 karışımı projeler yaygınlaşabilir. Bu durum, koridor ve ıslak hacim optimizasyonu, galeri-atriumlu aydınlatma ve mobilya-entegre tahlilleri üzere mimari yaklaşımları öne çıkarabilir.” Stüdyo dairelerin demografi yapıyla da desteklendiğine işaret eden Hartavi, “Tek kişilik haneler, geç evlilik ve öğrenci-genç profesyonel hareketliliği, stüdyo dairelere talep yaratıyor.
2024 datalarına nazaran Türkiye’de tek kişilik hane sayısı 5,32 milyon, ortalama hane halkı sayısı ise 3,11 olarak kayıtlara geçti. Bu demografik yapı da stüdyo daire üretimini destekliyor” değerlendirmesinde bulundu. Stüdyo dairelerle ilgili net bir sayı olmadığına vurgu yapan Hartavi, 2017 sonrası yasağın tesiriyle mevcut hissesinin hayli düştüğünü belirterek, “Yeni arzın yüzde 20 kotasıyla sonlu olması kısa vadede arz fazlası yaratmayacak ve fiyat istikrarını koruyacaktır” dedi.
“İki yıl içinde arz artışı kiralar hafif düşürebilir”
Söz konusu daire tipinin kiralık piyasasında da tesirli olacağını söyleyen Hartavi, şu öngörülerde bulundu: “Beşiktaş, Kadıköy, Çankaya üzere merkez ilçelerde 1+0 ve 1+1 daire kiraları, büyük çeşitteki dairelerin metrekare bazında yüzde 10 ila 20 üzerinde seyretmeye devam edebilir. Kent çeperlerinde ise yeni stok ile ünite metrekare fiyatları daha ölçülü düzeylere gelebilir. Satın olma noktasında ise stüdyo daireler, düşük toplam maliyeti ve yüksek likiditesi ile birinci mesken talebini artırabilir.
Kredi şartları ve yatırımcı ilgisi belirleyici olacaktır.” 2026 ve 2027 yıllarında daire teslimleri ve kiralık arz artışı öngörüsünde bulunan Hartavi, böylece kent çeperlerinde kira düzeylerinde hafif düşüş, merkez ilçelerde mevcut seyrin korunmasının kelam konusu olabileceğini belirtti. Hartivi, kelamlarını şöyle sürdürdü: “2017’de fiilen yasaklanan stüdyo daireler, ‘yatak nişi’ düzenlemesiyle yönetmelik uyumlu bir biçimde tekrar hayat buldu. Bu değişiklik; demografik ve piyasa trendleri doğrultusunda talebi destekliyor.”
“Hanehalkı büyüklüğü düşüyor”
Yüksek Kent Plancısı ve İmpo İmar Yönetim Kurulu Lider Yardımcısı Müberra Oflaz, projenin tamamında değil, en fazla yüzde 20’sinde ilgili kaideleri sağlamak kaydıyla stüdyo daire imaline müsaadenin kelam konusu olduğunu belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu: “Metrekare fiyatları çok arttı, beşerler konuta erişemiyor alım gücünü rahatlatmak ve daha makul fiyatlı konutların üretilebilmesi için bu türlü bir düzenleme kelam konusu. Hane halkı büyüklüğü de gitgide düşüyor, stüdyo daireler artık makul geliyor. Üniversite öğrencilerinin yanı sıra, yalnız yaşayanlar şahıslarda de artış var. Hem nüfustaki değişim hem ekonomik zorluklar stüdyoları geri getirmiş görünüyor.”
